非政府机构用地之一地多用

2019年8月25日

前言

我在今年4月7日的网志中介绍过「私人土地作福利用途特别计划」（「特别计划」），不过由于计划名称有点长，亦有不少人不明白什么是「私人土地」，至今除了社会福利机构较为明白及会用英文Special Sites Scheme称之外，其他人士都不知它为何物。简而言之，「特别计划」的目标是善用非政府机构的土地，为社会提供更多所需的社福设施。第二期「特别计划」截止申请日期为今年8月30日。上述网志已提到，相对第一期，第二期纳入了不少新增的福利设施于所需的福利设施清单内，并加入与福利相关的附属设施，特别是幼儿照顾及牙科设施。今日的网志，我想就「一地多用」，再作阐述。

社福设施高度限制

不少社会福利设施，都不能往高空发展，主要是基于消防安全的考虑。所以，不少设施如安老院舍只可以设于离地面24米以下的楼层，而为2岁以下幼儿而设的幼儿中心更要设在离地面12米以下。可以说，绝大部分现时短缺的社福设施，都有高度限制。而社会福利设施的发展项目，如其他政府、机构或社区 (简称G/IC)用地，理论上最高地积比率可以到15倍，当然要视乎周遭环境及其他规划考虑。因此，很多社福机构用地上的建筑物，都未能地尽其用。

现时香港社会上最关注的社会问题之一，是住房短缺。「特别计划」能否帮一把呢？

非牟利长者住屋计划

在向立法会介绍第二期「特别计划」的文件中，我们特别提到发展非牟利长者住屋计划，为居住环境不理想或正居于／轮候公屋，但有独立生活能力的长者，提供适切、可负担的住屋，做法是在「特别计划」项目下提供有殷切需要的福利设施之外，若仍有可用的地积比率及楼面空间，可用以发展非牟利长者住屋，有关机构只需缴交象征式地价及免缴行政费，以自负盈亏的方式营运，计划所涉及的工程成本和经常开支则由机构自行承担。

在社会福利设施建筑物，特别是在有设置其他安老服务(如安老院及长者日间护理中心)的建筑物之上兴建长者住屋，好处是可以为有不同社区及日间支援服务需要的长者，提供一条龙服务，不但能令居住在这些长者住屋的长者安心，更增加服务的成本效益。当然，居于上层的健康长者，也可成为楼下安老服务的长者义工。

青年宿舍

兴建上述的非牟利长者住屋带给社福机构一个挑战，便是须承担建筑工程成本。另一个可供住宿选项，便是由民政事务局负责的青年宿舍计划。如有关用地在落实「特别计划」优先项目后仍尚有可用的地积比率及楼面空间时，机构可以同时申请兴建青年宿舍，以达至地尽其用。好处是若获批准，青年宿舍部分的建筑成本将由政府承担。不过，由于有关拨款须由立法会财务委员会批准，所以整个发展项目的落实时间可能因而会较为延长一些。不过，在地尽其用及竭力纾缓香港土地短缺问题的大前提下，这仍是值得机构考虑的。

过渡性社会房屋

还有一个选项是过渡性社会房屋。不过，至今所有社会房屋计划，都是以短期契约形式运作，还未有先例在重建项目中加入过渡性社会房屋。原则上，如在「特别计划」项目内仍有可用的楼面空间，发展过渡性社会房屋是可以考虑的。但政策上，在有关项目内推展过渡性社会房屋，有两个问题有待处理：一是建筑成本，二是地价。在今年的财政预算案中，财政司司长已预留20亿元，作为支持非政府机构兴建过渡性房屋，现仍有待运输及房屋局拟订具体安排，及向立法会申请拨款。若时间上可以配合，这可能会是「特别计划」中一地多用的选项。此外，由于未有先例，政府暂时仍未有既定政策处理地价问题。不过，打算参与第二期「特别计划」的非政府机构，若有意在其计划内发展过渡性社会房屋，大可以先提出建议，让相关的政策局详细考虑及作出政策决定。有关计划的筹划时间或许会长一些，但在上述的大原则下，仍是值得机构一试的。

结语

发展土地以解决住房问题要多管齐下，而发展社福设施亦要多管齐下。「特别计划」是其中一管，若能一地多用，便可以在处理社福设施不足的问题以外，纾缓住房压力，可说是一石二鸟。