装修易 + 收租易 = 「修租易」

2019年7月28日

十六、七年前，在我进行有关安老政策及退休保障的研究之中，看到一群拥有十分旧的自住物业，但又没有其他稳定收入的长者，如何能解决他们同时面对物业装修的开支及其生活的经济需要，实在是一个重要的政策问题。

在2008-09年度《财政预算案》，时任财政司司长宣布动用10亿港元，委托香港房屋协会负责推行「长者维修自住物业津贴计划」，得以为有需要而合资格的长者自住业主提供最高40,000元的津贴。另一方面，2011年由香港按揭证券有限公司推行的安老按揭计划，长者可藉按揭自住物业换取年金，同时可以持续于该自置物业居住至终老。上述两者的配合，可以解决这些长者面对物业装修及生活的经济需要。

大约4年前，当我协助上届政府制定《安老服务计划方案》时，留意到另一类拥有较旧物业而缺乏收入的长者，惟上述措施并不适用，因他们已迁入安老院，原本居住的物业已不再是自住物业。由于这些物业偏旧，在私人物业巿场难以委托物业公司管理，以致不少都在空置。现时香港房屋短缺，这种情况一方面浪费了有用的楼宇资源，亦未能利用物业为长者提供收入，还要白交差饷。

当然，相关长者其中一个选择是将物业卖出。不过一般而言，这些物业由于日久失修，售价会偏低，而且由于一般旧楼的现巿价会是其总发展价值（gross development value）的一个大折扣，故在一个尚有剩余发展空间地段的旧物业，即时放盘并不符合长者的最大利益。此外，一般旧楼的租金回报率（rental yield），即租金与物业现巿价比率，较新楼为高，所以在财务上最佳的安排是将其物业装修好再出租，租金便有助解决长者的经济需要，同时待物业重建时可以获取其发展价值，这是对长者最好的。

我于是开始寻找适合及有兴趣的非政府机构探讨这概念，东华三院便是不二之选。它既有提供安老服务—包括安老院，同时设有物业管理的单位，亦是香港的老字号，为大部分长者认识。我遂权充中间人，联同东华三院约见社会福利署署长，讨论能否运用奖券基金，资助东华三院推行我称之为「包租公」的服务，之后的过程我则没有参与了。

我最近获悉，东华三院已于2018年底获奖券基金资助，推行名为「修租易」的先导计划，为有意入住或已入住安老院舍的长者，处理其闲置的自置物业，协助其翻新、出租及管理等事宜，再运用其所得租金以支持他们入住较有质素的安老院，达致「以租养老、安享晚年」的目标。

这项服务刚刚开始，相信鲜为人知。我在此既要感谢东华三院能够多走一步，亦代它的团队来个「免费宣传」，详情可参阅网页（http://tmso.tungwahcsd.org）。至于日后的工作，便要靠东华三院的努力了。

完