非政府機構用地之一地多用

2019年8月25日

前言

我在今年4月7日的網誌中介紹過「私人土地作福利用途特別計劃」（「特別計劃」），不過由於計劃名稱有點長，亦有不少人不明白甚麼是「私人土地」，至今除了社會福利機構較為明白及會用英文Special Sites Scheme稱之外，其他人士都不知它為何物。簡而言之，「特別計劃」的目標是善用非政府機構的土地，為社會提供更多所需的社福設施。第二期「特別計劃」截止申請日期為今年8月30日。上述網誌已提到，相對第一期，第二期納入了不少新增的福利設施於所需的福利設施清單內，並加入與福利相關的附屬設施，特別是幼兒照顧及牙科設施。今日的網誌，我想就「一地多用」，再作闡述。

社福設施高度限制

不少社會福利設施，都不能往高空發展，主要是基於消防安全的考慮。所以，不少設施如安老院舍只可以設於離地面24米以下的樓層，而為2歲以下幼兒而設的幼兒中心更要設在離地面12米以下。可以說，絕大部分現時短缺的社福設施，都有高度限制。而社會福利設施的發展項目，如其他政府、機構或社區 (簡稱G/IC)用地，理論上最高地積比率可以到15倍，當然要視乎周遭環境及其他規劃考慮。因此，很多社福機構用地上的建築物，都未能地盡其用。

現時香港社會上最關注的社會問題之一，是住房短缺。「特別計劃」能否幫一把呢？

非牟利長者住屋計劃

在向立法會介紹第二期「特別計劃」的文件中，我們特別提到發展非牟利長者住屋計劃，為居住環境不理想或正居於／輪候公屋，但有獨立生活能力的長者，提供適切、可負擔的住屋，做法是在「特別計劃」項目下提供有殷切需要的福利設施之外，若仍有可用的地積比率及樓面空間，可用以發展非牟利長者住屋，有關機構只需繳交象徵式地價及免繳行政費，以自負盈虧的方式營運，計劃所涉及的工程成本和經常開支則由機構自行承擔。

在社會福利設施建築物，特別是在有設置其他安老服務(如安老院及長者日間護理中心)的建築物之上興建長者住屋，好處是可以為有不同社區及日間支援服務需要的長者，提供一條龍服務，不但能令居住在這些長者住屋的長者安心，更增加服務的成本效益。當然，居於上層的健康長者，也可成為樓下安老服務的長者義工。

青年宿舍

興建上述的非牟利長者住屋帶給社福機構一個挑戰，便是須承擔建築工程成本。另一個可供住宿選項，便是由民政事務局負責的青年宿舍計劃。如有關用地在落實「特別計劃」優先項目後仍尚有可用的地積比率及樓面空間時，機構可以同時申請興建青年宿舍，以達至地盡其用。好處是若獲批准，青年宿舍部分的建築成本將由政府承擔。不過，由於有關撥款須由立法會財務委員會批准，所以整個發展項目的落實時間可能因而會較為延長一些。不過，在地盡其用及竭力紓緩香港土地短缺問題的大前提下，這仍是值得機構考慮的。

過渡性社會房屋

還有一個選項是過渡性社會房屋。不過，至今所有社會房屋計劃，都是以短期契約形式運作，還未有先例在重建項目中加入過渡性社會房屋。原則上，如在「特別計劃」項目內仍有可用的樓面空間，發展過渡性社會房屋是可以考慮的。但政策上，在有關項目內推展過渡性社會房屋，有兩個問題有待處理：一是建築成本，二是地價。在今年的財政預算案中，財政司司長已預留20億元，作為支持非政府機構興建過渡性房屋，現仍有待運輸及房屋局擬訂具體安排，及向立法會申請撥款。若時間上可以配合，這可能會是「特別計劃」中一地多用的選項。此外，由於未有先例，政府暫時仍未有既定政策處理地價問題。不過，打算參與第二期「特別計劃」的非政府機構，若有意在其計劃內發展過渡性社會房屋，大可以先提出建議，讓相關的政策局詳細考慮及作出政策決定。有關計劃的籌劃時間或許會長一些，但在上述的大原則下，仍是值得機構一試的。

結語

發展土地以解決住房問題要多管齊下，而發展社福設施亦要多管齊下。「特別計劃」是其中一管，若能一地多用，便可以在處理社福設施不足的問題以外，紓緩住房壓力，可說是一石二鳥。