裝修易 + 收租易 = 「修租易」

2019年7月28日

十六、七年前，在我進行有關安老政策及退休保障的研究之中，看到一群擁有十分舊的自住物業，但又沒有其他穩定收入的長者，如何能解決他們同時面對物業裝修的開支及其生活的經濟需要，實在是一個重要的政策問題。

在2008-09年度《財政預算案》，時任財政司司長宣布動用10億港元，委託香港房屋協會負責推行「長者維修自住物業津貼計劃」，得以為有需要而合資格的長者自住業主提供最高40,000元的津貼。另一方面，2011年由香港按揭證券有限公司推行的安老按揭計劃，長者可藉按揭自住物業換取年金，同時可以持續於該自置物業居住至終老。上述兩者的配合，可以解決這些長者面對物業裝修及生活的經濟需要。

大約4年前，當我協助上屆政府制定《安老服務計劃方案》時，留意到另一類擁有較舊物業而缺乏收入的長者，惟上述措施並不適用，因他們已遷入安老院，原本居住的物業已不再是自住物業。由於這些物業偏舊，在私人物業巿場難以委託物業公司管理，以致不少都在空置。現時香港房屋短缺，這種情況一方面浪費了有用的樓宇資源，亦未能利用物業為長者提供收入，還要白交差餉。

當然，相關長者其中一個選擇是將物業賣出。不過一般而言，這些物業由於日久失修，售價會偏低，而且由於一般舊樓的現巿價會是其總發展價值（gross development value）的一個大折扣，故在一個尚有剩餘發展空間地段的舊物業，即時放盤並不符合長者的最大利益。此外，一般舊樓的租金回報率（rental yield），即租金與物業現巿價比率，較新樓為高，所以在財務上最佳的安排是將其物業裝修好再出租，租金便有助解決長者的經濟需要，同時待物業重建時可以獲取其發展價值，這是對長者最好的。

我於是開始尋找適合及有興趣的非政府機構探討這概念，東華三院便是不二之選。它既有提供安老服務—包括安老院，同時設有物業管理的單位，亦是香港的老字號，為大部分長者認識。我遂權充中間人，聯同東華三院約見社會福利署署長，討論能否運用獎券基金，資助東華三院推行我稱之為「包租公」的服務，之後的過程我則沒有參與了。

我最近獲悉，東華三院已於2018年底獲獎券基金資助，推行名為「修租易」的先導計劃，為有意入住或已入住安老院舍的長者，處理其閒置的自置物業，協助其翻新、出租及管理等事宜，再運用其所得租金以支持他們入住較有質素的安老院，達致「以租養老、安享晚年」的目標。

這項服務剛剛開始，相信鮮為人知。我在此既要感謝東華三院能夠多走一步，亦代它的團隊來個「免費宣傳」，詳情可參閱網頁（http://tmso.tungwahcsd.org）。至於日後的工作，便要靠東華三院的努力了。

完